Hintergrund
Die Länderfinanzminister haben am 21. Juni 2018 Vorschläge zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes für sogenannte Share Deals, also Transaktionen mit Immobiliengesellschaften, beschlossen.
Es geht um folgende Änderungen:
- die 95 Prozent Grenze wird auf 90 Prozent abgesenkt,
- die Haltefristen von 5 Jahren werden auf 10 Jahre verlängert und
- die Vorschriften für Personengesellschaften werden auf Kapitalgesellschaften erweitert, d.h. wenn innerhalb von 10 Jahren 90 Prozent der Anteile an Körperschaften, die Immobilien halten, auf neue Gesellschafter übertragen werden, löst dies Grunderwerbsteuer aus.
Die vorgeschlagenen Änderungen werden erhebliche Auswirkungen auf Transaktionen mit Grundstücksgesellschaften haben. Bislang ist nur die politische Einigung der Länderfinanzminister über Kernpunkte der geplanten Änderungen veröffentlicht.
Als nächstes obliegt es dem Bundesfinanzministerium einen Gesetzesvorschlag zu formulieren. Bis der Gesetzesvorschlag beim Bundestag eingereicht wird, dürften die alten Regelungen noch anwendbar sein.
Es gibt also noch ein kurzes Zeitfenster, in dem existierende Strukturen angepasst und mit Bezug auf die neuen Regeln optimiert werden können.
Beabsichtige Änderungen
90 Prozent Grenze
Die politische Einigung sieht nun eine Absenkung der 95 Prozent Grenze bei der Anteilsvereinigung und bei der Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft auf 90 Prozent vor. Hintergrund für die moderate Absenkung auf 90 Prozent dürfte sein, dass erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken geäußert wurden.
10-Jahre Haltefrist
Der Vorschlag, die Haltefristen auf 10 Jahre zu verlängern, betrifft voraussichtlich in erster Linie die Regeln über die Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft, die künftig also bereits bei einer Änderung von 90 Prozent des Gesellschafterbestandes innerhalb von 10 Jahren Grunderwerbsteuer auslöst. Allerdings ist zu befürchten, dass die Verlängerung der Haltefristen auch für die Ausnahmen von der Besteuerung für Personengesellschaften gelten soll.
Dies ist eine signifikante Verschärfung. Es bleibt zu hoffen, dass die Zeitspanne in der parlamentarischen Diskussion nochmal überdacht wird und entweder auf 7 Jahre reduziert oder aber für die Ausnahmen von der Besteuerung bei 5 Jahren belassen wird.
Zu befürchten ist außerdem, dass die Verlängerung der Haltefrist auf schon laufende 5-Jahreszeiträume angewendet werden kann. Ob dies so kommt und zulässig wäre, ist noch zu erörtern. Dies ist ein Thema für Käufer von 94,9 Prozent von Personengesellschaftsanteilen, die dem Verkäufer eine Verkaufsoption nach 5 Jahren eingeräumt haben. Läuft die 5-Jahresfrist erst nach der Gesetzesänderung ab, so löst dies unter der verlängerten Haltefrist Grunderwerbsteuer aus, die wirtschaftlich den Käufer treffen wird. Hier werden Verkäufer ggf. mit den Käufern über eine Verlängerung der Optionszeiträume verhandeln müssen.
Änderung des Gesellschafterbestandes bei Kapitalgesellschaften
Die Länderfinanzminister haben vorgeschlagen, dass die derzeitige Regelung über die Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft auch für Kapitalgesellschaften eingeführt wird.
Dies dürfte auch in der Systematik des Grunderwerbsteuerrechts eine einschneidende Änderung darstellen. Nach dieser Änderung wird es vor allem nicht mehr möglich sein, dass zwei unabhängige Erwerber Anteile an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften erwerben. Künftig bedarf es also stets des Verkäufers, der mindestens 10,1 Prozent der Anteile für mindestens 10 Jahre zurückbehalten muss, damit keine Grunderwerbsteuer anfällt. Dies macht solche Gestaltungen deutlich unattraktiver.
Zeitpunkt der Änderungen
Bislang wurde nur eine politische Einigung der Länderfinanzminister publiziert. Das Bundesfinanzministerium muss konkrete Gesetzesvorschläge noch erarbeiten. Sodann müssen der Bundestag und der Bundesrat dem Gesetz zustimmen. Die Wahrscheinlichkeit der Umsetzung der Vorschläge in absehbarer Zeit ist jedoch für sehr hoch, da hier bereits seit 2 Jahren an einer politischen Einigung gearbeitet wurde.
Wie groß das Zeitfenster sein wird, hängt wohl davon ab, wie schnell das Bundesfinanzministerium den Gesetzesvorschlag erarbeitet und ob dieser dann vor oder nach der Sommerpause in den Bundestag eingebracht wird.
Es sollte also für entsprechende Fälle geprüft werden, ob bestehende Strukturen zu verändern sind.